Deweloperski fundusz gwarancyjny. Co rządowy projekt oznacza dla branży?

 

Większa ochrona dla kupujących niewybudowane jeszcze domy i mieszkania, ale też kolejne obciążenia dla branży. Przyjęty przez rząd projekt zmian do tzw. ustawy deweloperskiej przewiduje obowiązkowe wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Chociaż do ich wprowadzenia jest jeszcze czas, już teraz warto wziąć je pod uwagę przy budżetowaniu nowych inwestycji i planowaniu sprzedaży. Sytuację analizuje mecenas Adam Świecki.

Przyjęty przez Radę Ministrów projekt zmian do tzw. ustawy deweloperskiej przewiduje utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. W zamyśle ma on chronić kupującego przed utratą środków wpłaconych na rachunek powierniczy w sytuacji upadłości dewelopera w trakcie realizacji inwestycji.

Dotychczas ustawa przewidywała obowiązek utworzenia przez dewelopera rachunku powierniczego, który ma chronić kupującego przed utratą pieniędzy wpłaconych deweloperowi. Jak wynika z rządowego komunikatu, uznano, że stosowany najczęściej przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony przed utratą środków w przypadku upadłości dewelopera. Stąd pomysł utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Zgodnie z projektem, środki finansowe na zasilenie funduszu pochodzić mają od deweloperów. Projekt przewiduje obowiązkową składkę, która w przypadku otwartego rachunku powierniczego wynosić będzie maksymalnie 2% wpłat dokonywanych przez nabywcę. Z kolei dla zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 0,2%.

Co wprowadzenie tych zmian oznaczać będzie w praktyce? Deweloperzy, aby zminimalizować koszt składki do Funduszu Gwarancyjnego mogą zaprzestać działania w oparciu o ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeśli sprzedaż mieszkań rozpoczną po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, unikną płacenia składek na fundusz gwarancyjny. Dla kupującego oznaczać to będzie utratę uprawnień służących ochronie nabywcy, jakie przewiduje ta ustawa.

W celu zminimalizowania wysokości składki deweloperzy mogą również podzielić harmonogram wpłat za lokal w taki sposób, aby jak największą część ceny za lokal nabywca wpłacił dopiero przy przeniesieniu własności. W tej sytuacji deweloper odprowadzi składkę tylko od środków wcześniej wpłaconych przez kupującego.

Istnieje dodatkowe ryzyko, że koszt składki na fundusz może zostać przeniesiony na kupujących. Co oznaczać może wzrost cen lokali. Kolejny, jeśli przypomnieć, że od tego roku znaczna część deweloperów dodatkowo zobowiązana jest do zapłaty podatku CIT. Projekt wprowadzić ma także znaczące zmiany w zakresie procedury odbioru lokalu, która ma przewidywać większe uprawnienia nabywcy do odmowy odbioru lokalu ze względu na istotne wady.

Projekt zakłada wejście w życie większości zmian po 12 miesiącach od ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

 

 Adam Świecki